En la presente guía práctica trato de exponer y dar respuesta a diversas cuestiones prácticas que tienen como nexo común la toma de decisiones en las Juntas de Propietarios. Son preguntas que, de forma muy recurrente, se me plantean en el despacho o en las juntas a las que asisto como letrado. He procurado abordarlas desde un punto de vista didáctico, de forma que su lectura resulte útil tanto para un profesional como para un presidente de comunidad. A lo largo de la guía, y tomando como eje la toma de decisiones, hablaremos de los tipos de junta existentes, cómo se convocan, del orden del día, y de otras cuestiones reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que determinan cómo pueden adoptarse válidamente los acuerdos.
1.º La celebración de las Juntas y el derecho de voto
Para la adopción de acuerdos en una comunidad de propietarios es imprescindible la celebración de las Juntas, a las que la asistencia es voluntaria (art. 15 LPH). El derecho de voto, sin embargo, está condicionado a estar al corriente de pago de las cuotas o gastos comunes (art. 9.1.e) LPH). A estos efectos, y para poder ejercer su derecho al voto, el propietario podrá consignar judicialmente las cantidades adeudadas.
2.º La convocatoria y el derecho a ser citado
Para decidir si se asiste o no a una Junta es necesario que cada propietario conozca su celebración y el orden del día. De otro modo, difícilmente podría decidir su asistencia. Por ello, la convocatoria debe incluir la citación formal de todos los propietarios (art. 16 LPH). El artículo 9 LPH impone a cada propietario la obligación de comunicar su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. En defecto de comunicación, se entenderá como domicilio el propio piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos las entregadas al ocupante del mismo. Si resultara imposible practicar la notificación en dicho domicilio, se entenderá efectuada mediante su colocación en el tablón de anuncios de la comunidad, con diligencia firmada por el secretario y el visto bueno del presidente. Esta notificación producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 2-6-2023; AP Burgos, Sec. 2.ª, 31-3-2023; AP Asturias (Gijón), Sec. 7.ª, 19-1-2023.
3.º El voto y la representación
El voto se ejerce personalmente o mediante representación (art. 15.1 LPH). Para otorgar representación basta un escrito firmado por el propietario. La jurisprudencia admite incluso el correo electrónico u otros medios que acrediten la voluntad de representación (AP Madrid, Sec. 25.ª, 25-7-2012). El Tribunal Supremo ha señalado que basta un escrito firmado por el propietario para acreditar la representación, sin que sea necesaria su incorporación al acta (STS, 25-2-1988). La LPH no permite el voto secreto, ya que los acuerdos se adoptan por doble sistema: voto de número y voto de coeficientes. Así lo ha reiterado la AP Asturias, Sec. 4.ª, 7-12-2004.
4.º Tipos de Juntas y convocatoria
Según el artículo 16 LPH, existen dos tipos de juntas: ordinarias y extraordinarias. La convocatoria la realiza el presidente, indicando los asuntos a tratar, lugar, día y hora, y debe incluir la relación de propietarios morosos y advertir de la privación de voto (art. 15.2 LPH). Cualquier propietario puede solicitar por escrito al presidente la inclusión de asuntos en el orden del día (art. 16.2 LPH). El Tribunal Supremo (SSTS 10-11-2004 y 18-9-2006) prohíbe adoptar acuerdos que no figuren en el orden del día.
5.º Mayorías y validez de los acuerdos
Para la adopción de acuerdos se requiere un quorum variable según su contenido (art. 17 LPH). Los acuerdos sin la unanimidad o mayoría necesaria están viciados de nulidad. La jurisprudencia (STS 7-4-1997 y 7-6-1997) distingue entre acuerdos anulables y nulos de pleno derecho. El artículo 18 LPH permite impugnar acuerdos contrarios a la ley o gravemente lesivos. El acta solo debe recoger los acuerdos aprobados (STS 2-7-2008).
6.º Cómputo de las votaciones
Las votaciones se computan por doble mayoría: número de propietarios y coeficientes. Cuando una propiedad pertenece a varios copropietarios, solo computa un voto. Si un propietario tiene varios inmuebles, tiene un solo voto sumando los coeficientes (AP Cantabria, 26-5-2010; AP Zaragoza, 18-1-2000). El voto secreto carece de base legal (AP Asturias, 7-12-2004).
7.º Ejercicio del derecho de representación
La LPH permite asistir personalmente o por representación (art. 15.1 LPH). La representación puede otorgarse por escrito o medios electrónicos (AP Madrid, 25-7-2012). El voto secreto no es válido, salvo que todos los coeficientes sean iguales. Las abstenciones no se computan (AP Madrid, 6-10-2009). Los ausentes que no se opongan en 30 días se computan como favorables. La abstención impide luego impugnar el acuerdo.
Conclusión
Esta guía práctica para la adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios pretende ofrecer una visión clara, útil y jurídicamente rigurosa de las principales cuestiones que surgen en la vida cotidiana de las comunidades: cómo convocar una junta, cómo votar, qué mayorías se requieren y cómo impugnar los acuerdos contrarios a la ley. Una herramienta pensada tanto para profesionales del Derecho como para presidentes y administradores de fincas, que cada día deben enfrentarse al complejo —y apasionante— mundo de la convivencia en comunidad.
Artículo escrito por Antonio Navarro Selfa