La existencia de una pandemia por coronavirus ha provocado el cambio de nuestras vidas, y costumbres por completo. En situaciones como esta se hacen palpables necesidades sociales que antes no veíamos y de entre ellas han emergido con mucha fuerza las soluciones tecnológicas, teletrabajo, visitas telemáticas al médico, reuniones de profesionales y autónomos en plataformas, etc.
Sin embargo ha habido campos donde ha sido prácticamente imposible utilizar esas tecnologías por la configuración que la normativa legal tiene en los mismos, hoy hablo en concreto de las comunidades de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal.
La situación de encierro y necesaria distancia social así como todo tipo de medidas precautorias contra el virus covid-19 que en todo el país ha afectado muy claramente a las comunidades de propietarios en donde se han planteado muchos problemas con respecto a cómo actuar ante la epidemia del coronavirus.
Son muchas las consecuencias de ello, si bien hoy me quiero referir a la suspensión de casi todas las reuniones de propietarios desde el mes de marzo hasta día de hoy y ello no solo por los obvios impedimentos legales, sino por un puro ejercicio de responsabilidad cívica de los administradores de fincas y de los propietarios.
Nuestra legislación, Ley de Propiedad Horizontal, hace muy complicada, si no imposible, la celebración de reuniones telemáticas y el legislador al igual que en otros ámbitos jurídicos como podría ser el la regulación de la cláusula “rebús sic stantibus” en el ámbito de los contratos, no ha estado a la altura para adecuar el sistema a la realidad social de una pandemia, sino que más bien ha mirado de perfil al problema o sencillamente no lo ha hecho.
Hemos visto estos meses a los administradores de fincas hacer todo tipo de equilibrios para intentar celebrar esas reuniones cuando era estrictamente necesario, pero lo cierto y verdad es que ha resultado casi imposible como he dicho al principio.
Sentada la idea de que no se pueden convocar juntas o al menos hay que intentar no hacerlo por todos los medios posibles, dentro del más elemental principio de prudencia, nos podemos formular algunas preguntas.
¿Qué pasa entonces con las decisiones que se tienen que tomar en la Comunidad? ¿Y con la aprobación de cuentas y presupuestos? ¿Y con la renovación de cargos?
La respuesta, o al menos el material para el posible análisis la pregunta lo encontramos en la interpretación conjunta de los artículos 3 del código civil , así como 13 , 14 y 16 de la Ley de Propiedad horizontal.
Así: El artículo 3.1 CC establece: Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.
El artículo 13 LPH apartados 3 y 7. 3º-El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten y 7º- Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
El artículo 14º indica: Las funciones de la junta de propietarios son:
1º Nombrar los diferentes cargos de la comunidad. 2º Aprobar las cuentas y el marco de ingresos y gastos previsibles. 3º Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras ordinarias o extraordinarias. 4º- Aprobar y reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interno. 5º Decidir sobre cualquier otro asunto de interés para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor funcionamiento y servicio de la misma.
Art. 16 LPH: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”
Según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal como hemos indicado “ut supra”, el presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, facultad de representación que ciertamente deriva de una relación de contrato de mandato de la comunidad en el ejercicio de sus funciones que se concretan en las Juntas ordinarias y extraordinarias y en la propia naturaleza de la especial forma de la copropiedad horizontal, generando una suerte de representación orgánica en cuya virtud, al carecer la Comunidad de propietarios de personalidad jurídica, la expresión de su voluntad se manifiesta a través del presidente, lo que supone en cierta medida que el mismo no precise de un mandato representativo, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y de la obligación de responder de su gestión ante la Junta de propietarios, aunque desde luego dicha cuestión solo podrá producirse dentro del marco del artículo 16 del LPH y respetando escrupulosamente las funciones de la Junta de propietarios.
Su responsabilidad civil vendrá dada entonces del artículo 1101 CC en relación con el 1719 y 1725 del mismo cuerpo legal referentes al contrato de mandato. La misma nace porque el presidente debe de atenerse al cumplimiento de los mandatos recibidos de la Junta de Propietarios y a las específicas funciones referidas en la ley, y con la diligencia propia de un buen padre de familia.
Ahora bien, vivimos en una situación pandémica absolutamente extraordinaria y que hace imposible en la inmensa mayoría de las situaciones juntas de comunidad, pues la LPH no contempla ni artículo la posibilidad de celebración telemática como ya hemos indicado.
¿Qué ocurre entonces?, pues que habrá que estar estarse a los supuestos específicos que se puedan darse en esta pandemia haciendo una interpretación flexible de la norma conforme al mandato del artículo 3 del CC , de acuerdo con el mandato de interpretar la norma conforme a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, que no produzca el bloqueo de la Comunidad de propietarios y que a mi juicio llevan a una capacidad de mayor decisión e intervención del presidente de la Comunidad, siempre sujeto a la diligencia debida, a la máxima prudencia y debiendo ser él quien con el debido asesoramiento jurídico o del administrador deba asumir en su calidad de presidente de la Comunidad la representación y firmar, por ejemplo, contratos de suministros o servicios que se hagan necesarios para la comunidad si el anterior prestatario no pudiese prestar el servicio, o fuera por ejemplo manifiestamente deficiente o hubiera que realizar obras al amparo del artículo 10 que conllevan decisiones para su realización.
Vivimos una realidad social absolutamente extraordinaria derivada de una pandemia de gravísimas consecuencias sanitarias sociales y económicas a efectos del artículo 3 cc, y aunque solo cabe adoptar el consejo de la no toma de ninguna decisión que no suponga una urgencia o una necesidad evidente y palmaria , si es evidente que si fuese necesario adoptarla , la misma ha de ser tomada entendemos que por el presidente dentro del marco de la situación extraordinaria que vivimos y que impide que se produzca una Junta de Comunidad tanto aplicando la Ley vigente como la prudencia más elemental hacia el bien primero a proteger, la salud pública que conlleva necesariamente el distanciamiento social.
En esencia y desde un punto de visto práctico los principales problemas los podemos centrar en dos:
Prórroga del presupuesto y los cargos
En este sentido cabe poca duda sobre que el último presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebración de la próxima junta ordinaria, en la cual también se tiene que proceder a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos.
Por tanto los cargos seguirán siendo los mismos hasta que se celebre la próxima Junta, que no debe coincidir con otra anualidad sino celebrase tan pronto como sea posible hacerlo, es decir los cargos no tendrán la ampliación por otro año de duración, sino tan solo por el periodo de tiempo transcurrido hasta el tiempo de celebración de la Junta.
Entiendo que lo mismo podemos decir de los contratos de servicios y suministros encontrando algunas sentencias anteriores a esta pandemia que incluso nos pueden servir de apoyo legal en esta situación así y como ejemplo la de AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3. ª, 183/2016, de 24 de mayo:
“Por ello, habiéndose votado los presupuestos para el año 2013, del acta levantada en la Junta, resulta que no fueron aprobados como tales por no alcanzar la mayoría necesaria al efecto, de manera que siendo necesario para la continuidad de la vida comunitaria la existencia de unos presupuestos, la inexistencia de acuerdo solo puede tener como consecuencia la prórroga de los anteriores como modo y manera de mantener la actividad de la misma ante la imposibilidad por falta del quórum exigido de aprobar los presentados a tal efecto en esa junta, razón por la cual, también debe ser desestimado el motivo de impugnación, precisamente ante la inexistencia de acuerdo. …»
La toma de acuerdos sin Junta o lo que es lo mismo: ¿Puede el presidente adoptar medidas urgentes ante la imposibilidad de celebrar junta?
La mejor recomendación que podemos realizar es que las cuestiones no urgentes, es decir aquellas en las que sea posible esperar dentro de la diligencia debida se traten cuando la Junta puede celebrarse legalmente y con todas las garantías y las que no habrán de ser adoptadas por el presidente con el debido asesoramiento del administrador y jurídico en caso de duda de tal forma que el presidente no se exceda en sus funciones estrictamente más de lo absolutamente necesario y siempre con extrema precaución y debida diligencia , lo que habría que valorarse en cada caso de existir oposición posterior, pero siempre como hemos indicado bajo el paraguas del artículo 3 del CC.
En cualquier caso el cuerpo de Jurisprudencia existente en torno a las actuaciones del presidente y el marco de su extralimitación en sus funciones puede servirnos de base y ejemplo para cada supuesto en concreto. Es evidente por ejemplo como ya hemos indicado, que si al amparo del artículo 10 de la LPH se hace necesaria la realización de una obra que no tenga margen de espera, el presidente estará a nuestro juicio legitimado para llevarla a cabo incluso eligiendo a quien la va a realizar, función que en condiciones normales correspondería a la Junta, e igualmente ante la terminación de un contrato de servicios a la comunidad o la evidente y palmaria mala prestación del mismo podrá actuar en consecuencia. La comunidad puede ralentizarse, pero en ningún caso puede quedar bloqueada como sería el caso de no actuar así.
En definitiva se trata de asumir que ante la situación absolutamente extraordinaria en que vivimos el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, facultad de representación que ciertamente ahora no puede derivar de una relación de contrato de mandato sino de la propia naturaleza de la especial forma de la copropiedad horizontal y de la situación extraordinaria en que vivimos, generando una representación orgánica en cuya virtud, la expresión de voluntad de la Comunidad se manifiesta a través del presidente, lo que supone que el mismo no precise de un mandato representativo, siempre dentro de un actuar absolutamente diligente , sin perjuicio de la relación interna entre ambos y de la obligación de responder de su gestión ante la Junta de propietarios.
Antonio Navarro selfa.
Abogado
3 comentarios sobre “COVID Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ¿Qué pasa con las decisiones que se tienen que tomar?”