1. INTRODUCCIÓN
Una sociedad de inversión inmobiliaria es una institución de inversión colectiva no financiera cuya finalidad principal es la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana con el fin último de ser arrendados.
Esta sociedad de inversión, que adopta la forma de sociedad anónima, forma parte de las llamadas Instituciones de Inversión Colectiva (IIC), que “tienen por objeto la captación de fondos, bienes o derechos del público para gestionarlos e invertirlos en bienes de derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no, estableciéndose el rendimiento del inversor en función de los resultados colectivos. Su forma jurídica puede ser de Fondo o Sociedad de Inversión.”. INVERCO (Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones).
Aquí hacen una diferencia entre las dos formas jurídicas:
Los Fondos de Inversión (FI) son patrimonios separados sin personalidad jurídica, pertenecientes a una pluralidad de inversores, incluidos entre ellos otras I.I.C., cuya gestión y representación corresponde a una Sociedad Gestora, que ejerce las facultades de dominio sin ser propietaria del Fondo, con el concurso de un Depositario.
Las Sociedades de Inversión (SI) adoptan la forma de sociedad anónima, siendo su objeto social el anteriormente descrito para las IIC.
Cuando así lo prevean los estatutos sociales, la Junta General o, por su delegación, el Consejo de Administración podrán acordar que la gestión de sus activos, en su totalidad o en parte, se encomiende a una o varias SGIIC o a una o varias entidades habilitadas para realizar en España el servicio de inversión.
LOS FONDOS DE INVERSIÓN.
Está regulado por la Comisión Nacional de Mercado de Valores.
Están constituidos por:
Una sociedad gestora, que adopta las decisiones de inversión y ejerce todas las funciones de administración y representación del fondo. Es la encargada de invertir el capital aportado por los ahorradores, es decir, los partícipes, en los distintos activos financieros que constituyen la cartera del fondo (renta fija, variable, depósitos bancarios…).
Una sociedad depositaria, que se ocupa principalmente de la custodia del patrimonio del fondo, como los valores o el efectivo, y asume funciones de control sobre la actividad de la gestora, en beneficio de los partícipes.
Los partícipes son los inversores, los propietarios de una parte del patrimonio del fondo, en proporción al valor de sus aportaciones. Los aumentos o disminuciones del valor del patrimonio se atribuyen proporcionalmente a los partícipes.
Ventajas de los fondos de inversión
1. Acceso a prácticamente cualquier mercado. El inversor tiene acceso a mercados que en muchos casos no estarían a su alcance si invirtiese de forma individual. El objetivo de los fondos es dar la posibilidad al inversor de diversificar sus inversiones, es decir, repartir el dinero en diferentes productos, de forma que, si alguno de ellos genera pérdidas, éstas se compensen con las ganancias de otros.
2. la entidad gestora es la encargada de rentabilizar las aportaciones de los inversores. Se otorga confianza a un gestor que deberá hacer un estudio detallado de la situación económica y de los comportamientos de los mercados. El partícipe deberá pagar a la gestora una comisión que se encuentre dentro de los límites máximos fijados por ley.
3. Ahorro de costes al operar en mercados de forma colectiva.
Desventajas de los fondos de inversión
1. Pago de comisiones. En general el inversor deberá abonar comisiones de gestión y depósito; y comisión de suscripción y reembolso, que se cargan al partícipe en el momento en que realiza estas dos operaciones. Pueden ser a favor de la gestora o con descuento a favor del fondo.
2. Falsa gestión activa o closet indexing. Se trata de un comportamiento pasivo que llevan a cabo los gestores, que en vez que pensar estrategias para superar el mercado, se limitan a actuar de igual forma que su índice de referencia, asemejándose al mercado, pero utilizando comisión elevadas propias de una gestión activa. En este caso la entidad financiera cobrará mucho dinero por realizar un escaso trabajo.
3. Se delega las inversiones al gestor, lo que hace no ser partícipe de ella.
¿Es mejor invertir en fondos de inversión o acciones?
Esta es una duda que puede surgir en la mayoría de los inversores. Ya que no es lo mismo ser el propio dueño de tus decisiones y decidir donde poner tu dinero, que el hecho de que un agente externo, el gestor, tome esta determinación. Además, que desde un punto de vista financiero o fiscal puede convenir uno u otro.
Los fondos de inversión tienen la ventaja de la diversificación, repartir el capital entre varias empresas para evitar que una pérdida individual sea tan imponente que merme el conjunto de la cartera, y no se concentre en un nicho de mercado que puede no llegar a subir en un periodo corto de tiempo.
Por otro lado, los fondos de inversión tienen la ventaja de la fiscalidad. Invertir en acciones supone tributar por la ganancia en el ejercicio fiscal correspondiente. En general, la fiscalidad se considera un obstáculo a la inversión directa. Por el contrario, los fondos de inversión son ventajosos con respecto a este asunto, porque el inversor tributa cuando realiza el reembolso de las participaciones. Además, como añadido, el traspaso entre fondos está exento de tributación.
2. SOCIEDADES VINCULADAS A LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Tipos de sociedades de inversión inmobiliaria.
- Sociedades de Inversión Inmobiliaria no cotizadas
Se regula en los artículos 35 y ss. de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.
Son aquellas de carácter no financiero que tengan por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Estas instituciones invertirán su activo en bienes inmuebles, que podrán adquirir en sus distintas fases de construcción.
Respecto al régimen de suscripción y reembolso deben seguir una serie de normas como:
- El valor liquidativo deberá ser fijado, al menos, mensualmente.
- Deberá permitirse a los partícipes suscribir o solicitar el reembolso de sus participaciones, al menos, una vez al año.
- El patrimonio inmobiliario deberá tasarse, como regla general, una vez al año
- Cuando concurran circunstancias excepcionales la CNMV podrá autorizar la suspensión de la suscripción y el reembolso de las participaciones.
- Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
Estas sociedades encuentran su regulación en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Se trata de una sociedad anónima cuyo objeto principal es la compra, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza inmobiliaria para su arrendamiento.
En concreto, el artículo 2 de la citada ley establece como objeto social entre otros, la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Además de la rehabilitación de edificaciones. Su gestión puede encomendarse a una sociedad gestora.
Su requisito de inversión es que deben tener invertido al menos el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.
Su capital social mínimo es de 5 millones de euros, y su denominación será SOCIMI, S.A, o “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónimo”. Art. 5
Se trata de una financiación participativa de pequeños inversores. Desde el año 2015 se encuentra regulado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. A partir de esa fecha se ha podido comprobar su crecimiento, ya que supone que supone micro inversiones realizadas por inversores no profesionales a plataformas encargadas de ejecutar las mismas, es decir, comprar los inmuebles, reformarlos y venderlos.
Crowdfunding significa recogida de fondos en masa. Es un modelo de financiación de proyectos muy utilizado globalmente, por ejemplo, cuando una persona pretende emprender un nuevo proyecto, lo da a conocer a través de estas plataformas para financiar la producción en masa del producto.
Trasladada esta idea al sector inmobiliario, cualquier persona puede invertir, actualmente, en el mercado inmobiliario a gran escala sin necesidad de tener un alto poder adquisitivo o pertenecer a una empresa inmobiliaria.
En definitiva, se basa en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios donde se aporta una pequeña cantidad de dinero para financiar la construcción de un inmueble para su posterior venta o alquiler.
El sistema es el siguiente. Plataformas como Stockcrowd in actúan como intermediarias entre el promotor y el inversor y se encargan de hacer un análisis de la solvencia del proyecto inmobiliario para estudiar su posible viabilidad. Si el resultado es óptimo, la plataforma publica la oferta para que los inversores que estén registrados en la plataforma inviertan en el proyecto. De esta manera, los inversores se convierten en accionistas de la empresa. Ejemplo de plataformas también son Civislend o Brickstarter.
Bibliografía: